開店選址的重點-最詳細開店選址分析-詹翔霖副教授
史上最詳細開店選址分析
2019-06-14 由 九先生的方式 發表于不動產
原文網址：https://kknews.cc/house/2yvevj9.html
1開店選址的基本因素
選址是開店的開端。誰都願意選一個生意興隆的旺地。
提示：但人在事中迷，事與願違的情況並不少見，即便是有經驗的商人通常也犯這類錯誤。看走眼有時並不在當事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點都有可能起作用。
有人曾經總結，選址一般必須考慮到以下因素：
1、人的流量。
2、租金。
3、繁華程度。
4、交通。
5、居民結構。
6、面前場地。
7、車站碼頭。
8、機關學校。
9、專業市場。
10、經營性質。
11、經營品種。
12、房屋結構。
13、能見度。
14、相鄰店鋪。
15、地勢。
16、朝向。
17、樓層。
18、規劃
19、相關政策。
20、房東。
提示：以上因素並非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關的因素應充分加以考慮，綜合分析，權衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。
2選址調查
人口與購買力分析；
有關人口數和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數和人口普查資料。
1、所需調查的項目包括：
⑴常住人口數
⑵家庭及構成
⑶人口密度
⑷教育程度
⑸從事行業
⑹自然增加率
⑺社會增加率
⑻家庭人均收人
⑼白天流動人口數
⑽年齡構成
⑾家庭年支出及支出結構
2、現就一些主要項目分述如下：
⑴家庭人口及收入水平；
提示；家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。
如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。
家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。
家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等；而有兒童的家庭則重點投資於兒童食品、玩具等。
⑵人口密度；
提示；一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。
要計算一個地區的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。
白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區，應分析其消費需求的特性進行經營。比如採取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。
人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。
⑶客流量；
提示；一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關係。
★上下車客人數的調查重點為：
1.各站上下車乘客人數歷年來的變化。
2.上下車乘客人數愈多的地方愈有利。
3.上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。
根據車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。
★一般而言，調查人口集聚區域是企業選擇立地的重點。如：
居住人口集聚區。如新建小區、居民居住集中區等。
日常上班的場所、學校、醫院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。
體育場、旅遊觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。
⑷購買力；
提示；商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平
對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。
經過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區居民大都系工薪族家庭，屬於中等收入水平。
企業在選擇立地時，應以處於青年和中年層顧客，社會經濟地位較高，可支配收入較多者居住區域作為優先選址為佳。
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